急傾斜地を、路線価の100分の1以下に減額。
神奈川県Y市の国道沿いにある、市街化区域内の山林です。
傾斜30度を超える、急傾斜地を含んでおります。
宅地造成をし、戸建分譲を行うことをシミュレーションした結果、擁壁工事費用等が多額となり、分譲価格＜造成工事費用となりました。
戸建分譲をしようとすると、赤字となります。
このため、市街化区域内に存しているものの、市街化調整区域内の山林並みの価値しかないとの判断を示した「純山林の意見書（宅地転用不可の意見書）を発行し、路線価が120,000円／㎡の土地の評価額を、約500円／㎡に下げることができました。
高低差のある土地を、路線価の14分の1に減額。
神奈川県B市の市街化区域内にある、道路より約5ｍほど低くなっている約370㎡の土地です。
路線価は140,000円／㎡です。不動産鑑定評価書を発行し、評価減を試みることになりました。
周辺で、同じような条件の土地の取引事例を収集したところ、1㎡当たり10,000円台で取引されておりました。
また、当土地の造成工事費用を査定したところ、擁壁工事費用が多額となりました。
宅地として利用するには、相当の減価が必要であるとのシミュレーション結果となり、評価額を10,000円／㎡に下げることができました。
形状の悪い土地を、路線価よりも40％以上減額。
埼玉県C市にある住宅の敷地です。面積約450㎡のＬ字型の不整形地です。
当地域では、100㎡程度の戸建住宅地が標準的であり、現状のままでは規模が大きすぎることから、戸建分譲用地が最有効使用と判断しました。
しかし、Ｌ字型の土地であるため分割が難しく、道路が20％以上占めることとなりました。
この結果、路線価80,000円に対し、鑑定評価額は47,000円／㎡になりました。
